【綿陽(yáng)正信●網(wǎng)絡(luò )消息】各地優(yōu)化房地產(chǎn)的政策“卷起來(lái)了”。成都、杭州、西安等熱點(diǎn)城市全面取消限購，落戶(hù)政策也在放松。目前各地“因城施策”中，陸續出臺的房地產(chǎn)優(yōu)化政策，不只是順應市場(chǎng)需求，背后還隱藏著(zhù)“搶人大戰”，“搶人大戰”不僅僅是搶“人口”，而且是搶人才。

實(shí)行了14年的住房限購在不少城市成為歷史。

5月9日，一天兩座熱點(diǎn)城市杭州市、西安市相繼宣布全面取消住房限購。10余天前，成都市才宣布全面取消住房限購。截至目前，除了北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市，僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處于部分放開(kāi)限購的狀態(tài)。

多城全面放松住房限購的背后有哪些深意？將帶來(lái)怎樣的影響？

有人想“抄底”，有人在觀(guān)望

在這些城市中，杭州最受關(guān)注。5月9日上午，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調整房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），明確在杭州市范圍內購買(mǎi)住房，不再審核購房資格。此次杭州樓市新政也稱(chēng)為“杭七條”。

一直以來(lái)，作為熱點(diǎn)城市，杭州的樓市較為堅挺，此次全面取消住房限購，對當前的樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是“一石激起千層浪”，這也很快在股市反映出來(lái)。杭州新政出臺的當天上午，不少上市房產(chǎn)企業(yè)的股價(jià)出現了明顯上漲。

新政發(fā)布后，杭州二手房掛牌量激增。杭州貝殼研究院數據顯示，對比4月份單日均值，新政首日二手房咨詢(xún)量增加54%，二手房新增買(mǎi)賣(mài)房源增長(cháng)91%。僅5月11日，杭州樓市新增掛牌房源939套，其中，漲價(jià)房源180套，降價(jià)房源2033套。

一些人的購房意愿有所上升，新政實(shí)施后的首個(gè)周末，杭州不少新樓盤(pán)人頭攢動(dòng)。

另外，也有不少剛需和剛改（改善型剛需）的潛在購房者開(kāi)始“摩拳擦掌”。一位居住在杭州市近郊區的業(yè)主發(fā)現，他關(guān)注的房源價(jià)格降了不少。他說(shuō)：“看著(zhù)哪里都想買(mǎi)?！碑敵?，他是在房?jì)r(jià)高位的時(shí)候買(mǎi)的房子，這套房?jì)r(jià)格出現了“腰斬”?，F在他打算將這套房賣(mài)掉，作為購買(mǎi)新房的首付，在他看來(lái)，現在似乎正是“抄底”的時(shí)候，要“把虧的掙回來(lái)”。

當下，杭州不少人正在觀(guān)望新政后樓市的反應，等待一個(gè)合適的時(shí)機“上車(chē)”或者置換現有房屋。與此同時(shí)，他們也擔心現在“上車(chē)”，一旦房?jì)r(jià)繼續下行，自己就成了“接盤(pán)俠”。

新政出臺后的首個(gè)周末，杭州房產(chǎn)經(jīng)紀人張帆（化名）不停在多個(gè)購房群切換，給要買(mǎi)房的人答疑解惑。他被問(wèn)次數最多的問(wèn)題是：“買(mǎi)房可以落戶(hù)嗎？”“啥時(shí)候買(mǎi)房時(shí)機會(huì )更好，還有下跌空間嗎？”“某某小區值得入嗎？”

“啥時(shí)候買(mǎi)房時(shí)機會(huì )更好，這是一個(gè)亙古難題?！睆埛ㄗh，購房者選中房子后，看砍價(jià)后的價(jià)格是否符合預期，再決定是否“上車(chē)”。在他看來(lái)，杭州的樓市并不缺購買(mǎi)力，只是很多人都擔心自己成了“接盤(pán)俠”。他對杭州的樓市依然保持樂(lè )觀(guān)的預期，在他看來(lái)，如果房?jì)r(jià)到了合適的位置，成交量還是會(huì )起來(lái)的。

新政首日房屋成交量明顯回升。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局數據顯示，5月9日，杭州新建商品房成交160套，較5月8日增加8套，環(huán)比上漲5.3%，比近一周平均水平高出92.8%。杭州存量房單日成交259套，比5月8日減少9套，環(huán)比下降3.4%，比近一周平均水平高出137.6%。

作為西北的熱點(diǎn)城市，西安全面取消限購同樣引發(fā)了不少關(guān)注。多位中介表示，新政實(shí)施后，看房者多了，但多持觀(guān)望態(tài)度。據數據顯示，截至5月13日19時(shí)，當日西安新上房源3264套，環(huán)比上漲5.73%，降價(jià)房源1354套，環(huán)比下降0.17%。5月9日-11日，西安降價(jià)房源數量一直在減少。

或將迎來(lái)一波住房政策“放松潮”

杭州一次性全面放開(kāi)住房限購的速度之快，超出了很多人的預料。

中指研究院華東大區常務(wù)副總高院生認為，“杭七條”新政是繼3月14日“杭五條”新政（放開(kāi)二手房限購）之后，杭州樓市又一重磅新政。

3月中旬，杭州剛放開(kāi)二手房限購。據張帆介紹，“五一”假期，就有外地購房團到杭州，當日就團購了20多套房。他表示，這些人團購的是限價(jià)房，一平方米比周邊低好幾千元。

高院生認為，此次杭州住房限購全面放開(kāi)，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放?！耙环矫?，購房即可落戶(hù)，吸納更多省內或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放?！?/span>

高院生說(shuō)，據監測數據顯示，今年前4個(gè)月，杭州市區新房成交熱度持續下降?；诖?，杭州新房時(shí)隔近7年半再度放開(kāi)限購，目的在于激發(fā)更多的潛在需求。在利好政策的催化下，杭州新房市場(chǎng)會(huì )出現緩慢的溫和復蘇態(tài)勢。

緯房研究院首席分析師、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)閆金強認為，從短期看，此次新政會(huì )起到一定的刺激效果。但是從長(cháng)期來(lái)看，能否帶動(dòng)杭州樓市“筑底”反彈，還有待觀(guān)察。在他看來(lái)，“政策端的發(fā)力并不能全面解決當前樓市存在的系統性問(wèn)題?！?/span>

西安樓市同樣也在承壓。據中指研究院統計，僅一季度，西安新建住宅庫存水平已經(jīng)上升至1253萬(wàn)平方米，去化周期達到12.8個(gè)月。

中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊認為，此次西安出臺該政策的背景是西安樓市在傳統的“金三銀四”成色不足，房屋庫存一直波動(dòng)上升。作為西部重要城市，西安和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)政策同步性較強，因此西安此輪放開(kāi)也在意料之中。此舉也是為全面打開(kāi)外地購房者買(mǎi)房通道，吸引周邊地區乃至西北五省購房置業(yè)群體，為市場(chǎng)注入新的動(dòng)力。

當下，全面放開(kāi)限購的城市越來(lái)越多。高院生預計，接下來(lái)，限購政策較為嚴格的城市可能繼續優(yōu)化限購政策。核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等也具備一定的調整預期。

閆金強認為，杭州正式加入取消限購之列，也為后續一線(xiàn)城市限購政策進(jìn)一步放開(kāi)打開(kāi)了想象空間?！鞍凑债斍靶蝿莅l(fā)展，這種可能性正在逐步增加?！?/span>

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，此次杭州房地產(chǎn)政策優(yōu)化調整意義重大，對其他城市而言具有較強的啟發(fā)性。在他看來(lái)，各地或將迎來(lái)一波政策“放松潮”。

“卷起來(lái)”的政策與背后的“搶人大戰”

杭州房產(chǎn)新政引發(fā)購房咨詢(xún)“井噴”?！锻ㄖ凤@示，杭州還將優(yōu)化積分落戶(hù)政策，在杭州市取得合法產(chǎn)權住房的非本市戶(hù)籍人員，可申請落戶(hù)。政策發(fā)布之初，一些人將此條政策誤解讀為“買(mǎi)房即可落戶(hù)”。

5月9日下午，杭州市住保房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長(cháng)何陳煜表示，在現有的積分落戶(hù)框架內，擬大幅提高自有產(chǎn)權住房的賦分權重，后續會(huì )出臺具體的實(shí)施細則。

杭州對外來(lái)人口的吸引力巨大，尤其是不少年輕人“偏愛(ài)”杭州，新政落地意味著(zhù)更多人有機會(huì )成為杭州的新市民。

為了落戶(hù)與投資，有人把購房目標聚焦在杭州西湖邊的“老破小”，買(mǎi)這里，戶(hù)口可以落個(gè)好位置，房子也可以出租。也有人看好“老破小”，在賭未來(lái)這些地方會(huì )“原拆原建”。

“買(mǎi)房就可以落戶(hù)嗎？”這幾天，這個(gè)問(wèn)題張帆被問(wèn)了太多次。目前，杭州還未出臺具體細則。但不少人認為“購房積分會(huì )增加”。

熱點(diǎn)城市落戶(hù)政策放松背后是日趨激烈的“搶人大戰”。南京、成都、杭州作為新一線(xiàn)城市，輪番下場(chǎng)“搶人”。近期全面放開(kāi)限購的成都、杭州、西安以及2023年全面放開(kāi)的南京均為人口凈流入城市。截至2023年年底，成都、杭州、西安、南京的常住人口為2140.3萬(wàn)人、1252.2萬(wàn)人、1307.82萬(wàn)人、954.7萬(wàn)人，分別比上年增加了26.7萬(wàn)人、14.6萬(wàn)人、8.23萬(wàn)人、5.59萬(wàn)人。

地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者Jimmy Chen看到，各地出臺的優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“卷起來(lái)了”。

杭州新政出臺后兩天，南京進(jìn)一步放寬了落戶(hù)條件。當日，南京市公安局印發(fā)的《關(guān)于合法穩定住所落戶(hù)有關(guān)事項的通知》提到，在南京市擁有合法穩定住所且實(shí)際居住的非南京戶(hù)籍人員，可以直接辦理落戶(hù)。

南京直接取消了積分落戶(hù)模式。嚴躍進(jìn)認為，雖然南京的落戶(hù)新政并未直接指明“買(mǎi)房就可落戶(hù)”，但從實(shí)際執行的情況來(lái)看，只要買(mǎi)房且具有不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)，就可以遷戶(hù)口和落戶(hù)。

10多天前，成都在全面取消限購后的第一天，即4月29日，又支持符合條件人才申購保障性住房，并可享受商品住房預留房源支持政策。

“一個(gè)城市中只有具備足夠的凈流入人口，才有潛在購房的需求?！盝immy Chen表示，全面取消限購不僅是對房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種宏觀(guān)調控，目前各地“因城施策”中陸續出臺的房地產(chǎn)優(yōu)化政策，背后實(shí)際上還隱藏著(zhù)“搶人大戰”，“搶人大戰”不僅僅是搶“人口”，而且是搶人才。

更多高品質(zhì)住宅在路上

縱覽成都、杭州、西安在提出全面放松限購政策時(shí)，它們不僅打開(kāi)多個(gè)政策“工具箱”，釋放消費端的需求，同時(shí)，也從供給端發(fā)力，為購房者提供更好的產(chǎn)品。

這些城市都釋放出了一個(gè)明確的信號：建設“好房子”，加大高品質(zhì)住宅供給，這些政策背后的核心就是讓老百姓住得更好。

“要下力氣建設好房子?！苯衲耆珖鴥蓵?huì )期間，住房城鄉建設部部長(cháng)倪虹再次強調，住房發(fā)展，歸根到底還是要讓群眾住得更好。他希望，能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建設綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康，用得安全。綠色、低碳正是好房子的標志性特征之一。

“好房子”是多種多樣的。成都提出推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設置，提高住宅陽(yáng)臺等半開(kāi)敞空間比例，推動(dòng)郊區（市）縣開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步加大高品質(zhì)住宅供給。杭州也提出推動(dòng)高品質(zhì)住宅供應，其中包括完善出讓地塊周邊配套設施，支持因地制宜開(kāi)發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，鼓勵綠色、低碳、科技建筑，更好滿(mǎn)足人民群眾對“好房子”的多元化需求。西安則將高品質(zhì)住宅建設聚焦在戶(hù)型創(chuàng )新上。

好房子需要有好的機制作為保障。值得關(guān)注的是，西安還提出，健全完善房屋交付質(zhì)量回訪(fǎng)和投訴處理機制，杜絕降標減配、擅自變更規劃等違法違規行為，不斷提升交付滿(mǎn)意度。

嚴躍進(jìn)說(shuō)：“‘好房子’不是簡(jiǎn)單的建筑層面的概念，也要從交易和管理機制入手，體現找市場(chǎng)痛點(diǎn)、解決痛點(diǎn)的政策優(yōu)化思路?！?/span>

消息來(lái)源：四川省住房和城鄉建設廳

2024年5月17日